Нужен ви е брокер, юрист или друг експерт
Помощникът е задължително условие при сделка с недвижим имот. Когато купувате или продавате, може да възникнат казуси по редица закони и наредби, за които най-вероятно само сте чували, но никога не сте ги прелиствали.Посредниците на имоти са един вариант. Най-добре е, ако близък ви е препоръчал професионалист. Уверете се в надеждността на брокера, проверете стабилността и доброто име на агенцията, за която работи. Ако вие не сте в състояние, накарайте човек с финансова грамотност да провери актуалното състояние на дружеството. Ако имате съмнения, звъннете в Националното сдружение “Недвижими имоти” и питайте имало ли е оплаквания срещу лицето.Може да се обърнете и към юрист, лицензиран оценител на имот или експерт по вещно право Уважаващите себе си агенции работят с юридически съветник. Но дори и в този случай може да наемете адвокат, за да се подсигурите. Ако купувате без посредник, е задължително документите по сделката да бъдат прегледани от юрист.Лицензираните оценители също са компетентни лица. Те минават сериозно обучение и вземат сертификат от камарата на независимите оценители.Всяка услуга се заплаща и при имотите няма изключение. Комисионнната на посредниците е 2,5 % от стойността на сделката. Някои агенции правят отстъпка, ако продавате имота си ексклузивно чрез тях и не ползвате други агенции (за това се прави отделен договор).
Проверките за тежести - най-важни
В страна, където ударите на имотната мафия често влизат в новините, най-важни преди всяка сделка са проверките за чиста собственост. За целта се прави справка в службата по вписванията - по ЕГН на собственика или по номер на партидата (уникалният код на всеки имот).Нещата не са елементарни - трябва да се проучи цялото досие на имота. Колкото повече препродажби на имота е имало, толкова повече работа се отваря.Най-лошият сценарий е да се натъкнете на запор, ипотека или друг факт, който продавачът се е опитал да скрие. Ненадейно може да изникнат наследници или други притежатели, особено ако имотът е бил съпружеска собственост в миналото.При предходните сделки може да са били представяни удостоверения за наследници или документи за семейно положение. Важно е да се знае какво пише в тях, но може да срещнете трудности с изваждането на копия. Най-добре е, ако настоящият собственик пази такива. Ако не го е сторил, може да ви съдейства само човек, който е бил страна по сделката преди време.
Удостоверенията за наследници и за семейно положение се вадят от общинската служба ГРАО.Липсата на тежести се удостоверява от службата по вписвания. При покупка с кредит банките изискват удостоверението да е до 10 години назад.
Две такси и един налог са задължителни
Задължителните разходи при сделка с имот са: нотариална такса, местен данък за прехвърлянето и такса вписване. Първата такса е съгласно тарифата към Закона за нотариусите. Определя се в зависимост от стойността на покупко-продажбата. Таксата за вписване е 0,1% и се събира от Агенцията по вписвания.
Местният данък се определя от общинските съвети и e различен за всеки град. Определя се в границите между 0,1% и 3% от обема на продажбата. В повечето градове налогът е между 1,5 и 2,5%. За Враца през 2012 г. е 2 %.
Вадят се оценка и скица
Когато стигнете до сделка, задължително се представя данъчна оценка за жилищния имот. Издава се от общинския отдел “Местни данъци и такси” по местонахождение на имота. Вади се от собственика или от друго лице със заверено пълномощно. Таксите са различни за всяка община.
За прилежащия терен или двор е нужна скица. Ако няма влязъл в сила нов кадастрален план на района, се вади от общината по местонахождение на имота. При влязъл в сила кадастрален план се взема скица или схема на самостоятелен обект в сграда от Служба по Геодезия, Картография и Кадастър .
Плаща се по банка над 10 000 лв.
От 1 юли 2011 г. всички плащания за имоти на стойност над 10 000 лв. се извършват по сметка в избрана от страните банка или по специална сметка на нотариуса. В това число се включват и възмездни сделки, с които се учредяват, изменят или прекратяват вещни права върху имоти - право на собственост, замени, при които се налага доплащане и др.Също от 1 юли 2011 г. се въведе друго важно условие. Участниците декларират, че сумата, посочена в нотариалния акт, е действително уговореното плащане по сделката. Това става чрез включване на изричен текст в нотариалния акт и подписи на страните. Целта е да се преустанови практиката да се вписва сума, близка до данъчната оценка на имота и така да се пести от данъци и такси. Отговорността за неверни данни в случая е по Наказателния кодекс - лишаване от свобода от 1 до 6 години или глоба от 100 до 250 лв.